Mua bán đất bằng hình thức lập vi bằng( thừa phát lại)
Việc xác lập quan hệ mua bán bằng hình thức vi bằng do các tổ chức thừa phát lại thực hiện là hình thức người mua bán nhà đất tham gia giao dịch pháp lý về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi các thủ tục liên quan đến mua bán không thực hiện được tại các tổ chức hành nghề công chứng. Vậy, khi xác lập giao dịch bằng hình thức này có ảnh hưởng gì đến việc cấp sổ đỏ không và các giao dịch về đất sau này? Dưới đây công ty Luật Hợp danh Đại An Phát sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về việc mua bán đất bằng hình thức lập vi bằng.

I, CƠ SỞ PHÁP LÝ.

- Nghị định 08/2020/NĐ-CP
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Đất đai năm 2013

II, NỘI DUNG TƯ VẤN.

1. Khái niệm về Vi bằng và tại sao việc mua bán đất lại được lập dưới hình thức vi bằng.

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát phải gửi đăng ký tại Sở Tư Pháp thì vi bằng mới hợp lệ.

Căn cứ theo Điều 2 Nghị định 08/2020/ND-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng là do văn phòng thừa phát lại lập.
=> Vi bằng là một dạng văn bản ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại thực hiện.
 
Mua bán nhà đất được quy định tại Điều 502, Bộ luật Dân sự năm 2015 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, giao dịch mua bán nhà đất được xác lập thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này phải đảm bảo về mặt hình thức là được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
        Điều kiện để người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013.
+ Đất không có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện giao dịch dân sự mua bán nhà đất, trong nhiều trường hợp các bên cụ thề là bên bán nếu không có đủ các điều kiện được quy định tại Luật đất đai nêu trên như không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bên thường lựa chọn hình thức lập văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất và lập vi bằng ghi nhận sự kiện hành vi giao nhận tiền thực hiện thỏa thuận mua bán đất đó. Việc lập vi bằng thường liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, ký kết hồ sơ, giao nhận giấy tờ, giao nhận thực địa nhà đất giữa các bên.

2. Thủ tục lập vi bằng khi mua bán nhà đất

Bước 1: Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng thừa phát lại để yêu cầu lập vi bằng

Thừa phát lại (hoặc Thư ký nghiệp vụ) có thể tiếp nhận nhu cầu của khách hàng nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về Vi bằng do mình thực hiện. Người muốn lập Vi bằng sẽ điền vào Phiếu yêu cầu lập Vi bằng, ký kết hợp đồng dịch vụ về việc lập vi bằng. Văn phòng thừa phát lại sẽ kiểm tra tính hợp pháp của yêu cầu lập Vi bằng.

Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng

Khách hàng sẽ ký vào phiếu thỏa thuận lập Vi bằng, phiếu đảm bảo cho các nội dung sau:
- Nội dung cần lập vi bằng
- Địa điểm, thời gian lập vi bằng
- Chi phí lập vi bằng
- Các thỏa thuận khác, nếu có
Người có yêu cầu lập vi bằng sẽ nộp chi phí lập vi bằng cho Thừa phát lại.

Bước 3: Tiến hành lập vi bằng

Để tiến hành lập vi bằng, các bên phải lập Văn bản thỏa thuận về việc mua bán đất trước đối với các nội dung cụ thể mà các bên đã đi đến thống nhất.
Thừa phát lại có quyền yêu cầu người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng nếu thấy cần thiết. Thừa phát lại sẽ ghi nhận sự kiện mà mình chứng kiến một cách khách quan, trung thực.
Hình thức và nội dung chủ yếu của vi bằng:
+ Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại, họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng.
+ Địa điểm, giờ, ngày, tháng, năm lập vi bằng
+ Người tham gia khác (nếu có)
+ Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng và nội dung yêu cầu lập vi bằng
+ Nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận (các nội dung các bên đã thỏa thuận theo văn bản đã được các bên thống nhất trước đó)
+ Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng
+ Chữ ký của Thừa phát lại lập vi bằng và đóng dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký của những người tham gia, chứng kiến (nếu có) và chữ ký của người ị lập vi bằng (như Thư ký Thừa phát lại).

Bước 4: Kết quả thỏa thuận lập vi bằng

Trước khi giao vi bằng, thừa phát lại (hoặc thư ký nghiệp vụ) đề nghị khách hàng ký vào sổ bàn giao vi bằng và thanh lý thỏa thuận lập vi bằng. Thừa phát lại giao lại cho khách hàng bản chính của vi bằng.
Vi bằng được lập thành 3 bản chính:
+ Bản giao người yêu cầu.
+ Bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
+ Bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản.
Vi bằng sẽ là bằng chứng ghi nhận chính xác các thỏa thuận của các bên khi tham gia giao dịch mua bán đất; nhằm phòng tránh những rủi ro pháp lý. Nếu các bên có phát sinh tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất đã yêu cầu Thừa phát lại ghi nhận sự kiện, hành vi bằng việc lập vi bằng thì tài liệu này có giá trị chứng cứ trước Tòa án.

3. Những rủi ro khi mua bán nhà đất bằng cách lập vi bằng

Thực tế thời gian qua, trong giao dịch mua bán nhà, chuyển nhượng đất đai, nếu không thể công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất, người dân vẫn thường thực hiện thông qua hình thức mua bán nhà, chuyển nhượng đất bằng giấy tờ thỏa thuận viết tay, sau đó lập vi bằng ghi nhận sự kiện pháp lý các bên tham gia giao dịch đó. Việc này dẫn tới dẫn nhiều rủi do cho người nhận mua:
+ Tình trạng một số chủ sở hữu, sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố tài sản ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến nhiều hệ lụy, hậu quả pháp lý xấu xảy ra do tranh chấp tài sản của các bên liên quan;
+ Việc lập vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận xác lập sự kiện, hành vi tại thời điểm đó giữa các bên đã ký kết thỏa thuận mua bán nhà đất với nhau và nó chỉ có tác dụng khi hai bên xảy ra tranh chấp về hợp đồng hoàn toàn không phải là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận, do đó cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc “mua bán nhà đất” qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Việc mua bán nhà đất qua hình thức lập vi bằng không được công nhận hợp pháp về mặt thủ tục, không được các cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi người mua thực hiện tiếp các quyền của người sử dụng đất rất khó khăn như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ..
 
Trên đây là bài viết về mua bán đất bằng hình thức lập vi bằng. Bài viết mang tính chất tham khảo. Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào cần tư vấn, giải đáp, bạnvui lòng liên hệ với Luật Hợp danh Đại An Phát để được hỗ trợ trực tiếp. Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp như: giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản, tranh tụng trong các vụ án dân sự, hình sự, hôn nhân gia đình. Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ, sang tên xe ô tô, dịch vụ công chứng tại nhà …. Chúng tôi luôn sẵn lòng, tận tâm hỗ trợ quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý nhanh chóng, kịp thời và chính xác nhất, Hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798

• luatdaianphat@gmail.com  
  Trân trọng!