Làm Sổ Đỏ Có Được Miễn, Giảm Tiền Sử Dụng Đất Không?

27/10/2026 06:21

Những trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ lần đầu theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 291/2025/NĐ-CP. Tìm hiểu điều kiện và hồ sơ cần chuẩn bị.

Làm Sổ đỏ có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất – Bạn có thuộc diện được hưởng?
Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (Sổ đỏ), nhiều hộ gia đình, cá nhân lo lắng vì tiền sử dụng đất phải nộp có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, pháp luật có chính sách miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nếu người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Điều đáng lưu ý là không phải cứ làm Sổ đỏ lần đầu là phải nộp toàn bộ tiền sử dụng đất, nhưng cũng không phải ai thuộc nhóm đối tượng ưu tiên đều đương nhiên được miễn, giảm. Việc xác định quyền lợi phải căn cứ vào đối tượng, điều kiện cụ thể, nguồn gốc đất và hồ sơ đề nghị.
Vậy những trường hợp nào có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất? Người có công với cách mạng, hộ nghèo, người dân tộc thiểu số hoặc người phải di dời do Nhà nước thu hồi đất cần lưu ý những gì?
HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Điện thoại: 024.39.184.888 – 0973.509.636
1. Những trường hợp có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi làm Sổ đỏ
Theo Điều 18 và Điều 19 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất được áp dụng đối với các đối tượng và trường hợp đáp ứng điều kiện theo quy định.
1.1. Người có công với cách mạng
Người có công với cách mạng thuộc các nhóm đối tượng được pháp luật quy định có thể được xem xét miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất khi được giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức đất ở.
Tuy nhiên, không phải tất cả người có công đều được hưởng cùng một mức ưu đãi. Việc miễn hay giảm còn phụ thuộc vào diện đối tượng cụ thể, hồ sơ chứng minh và điều kiện áp dụng chính sách.
Do đó, người thuộc diện thương binh, bệnh binh, thân nhân liệt sĩ hoặc các đối tượng người có công khác cần kiểm tra chính xác nhóm đối tượng của mình và chuẩn bị giấy tờ chứng minh để được xem xét theo quy định.
1.2. Hộ nghèo và hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số
Đây là nhóm chính sách cần đặc biệt lưu ý khi làm thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu.
Theo quy định tại Điều 18 và Điều 19 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, các trường hợp thuộc diện hộ nghèo hoặc hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số có thể được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất tùy thuộc vào địa bàn sinh sống và các điều kiện cụ thể.
Đối với một số trường hợp đáp ứng đủ điều kiện, chính sách có thể bao gồm:

Miễn tiền sử dụng đất: Áp dụng đối với đối tượng, địa bàn và trường hợp đáp ứng điều kiện được miễn theo quy định.
Giảm tiền sử dụng đất: Một số trường hợp hộ gia đình, cá nhân là người dân tộc thiểu số không thuộc diện được miễn có thể được xem xét giảm 50% tiền sử dụng đất theo quy định tương ứng.

Điểm cần lưu ý là từ ngày 06/11/2025, Nghị định số 291/2025/NĐ-CP đã sửa đổi quy định về nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất. Theo đó, đối với hộ nghèo và người dân tộc thiểu số, việc hưởng chính sách gắn với điều kiện sinh sống, thường trú tại nơi có đất.
Vì vậy, người dân không nên chỉ căn cứ vào giấy chứng nhận hộ nghèo hoặc giấy tờ xác nhận dân tộc để kết luận mình chắc chắn được miễn, giảm. Cần đối chiếu đầy đủ điều kiện về đối tượng, nơi thường trú, thửa đất và hồ sơ đề nghị.
1.3. Người phải di dời do Nhà nước thu hồi đất hoặc do nguy cơ đe dọa tính mạng
Một số trường hợp phải di dời chỗ ở cũng có thể được hưởng chính sách miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất.
Chẳng hạn, pháp luật có quy định về các trường hợp phải di dời do đất ở có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; hoặc Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở khiến người dân phải chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, chính sách này không tự động áp dụng cho mọi trường hợp bị thu hồi đất. Người dân cần đối chiếu điều kiện tại Điều 18 và Điều 19 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, đồng thời kiểm tra quy định liên quan về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Những điều kiện quan trọng cần biết để không bỏ lỡ quyền lợi
Ngay cả khi thuộc nhóm đối tượng được ưu đãi, người sử dụng đất vẫn cần đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện áp dụng.
Chỉ được miễn, giảm một lần trong hạn mức theo quy định
Theo khoản 1 Điều 17 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm chỉ được hưởng chính sách một lần đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở khi được Nhà nước giao đất để làm nhà ở, được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở hoặc được công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định.
Do đó, nếu trước đây người sử dụng đất đã được hưởng chính sách miễn, giảm thì cần kiểm tra lịch sử hưởng ưu đãi trước khi đề nghị áp dụng lần tiếp theo.
Không phải trường hợp nào cũng được áp dụng ưu đãi
Nghị định số 291/2025/NĐ-CP cũng quy định các trường hợp không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất, trong đó có trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất và đất xây dựng nhà ở thương mại thuộc trường hợp luật định.
Vì vậy, cần xem xét đúng hình thức giao đất, mục đích sử dụng đất và căn cứ phát sinh nghĩa vụ tài chính, thay vì chỉ dựa vào tình trạng kinh tế hoặc hoàn cảnh của người sử dụng đất.
Cần phân biệt miễn, giảm tiền sử dụng đất với trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất
Đây là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

Miễn, giảm tiền sử dụng đất: Người sử dụng đất thuộc trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng được hưởng chính sách ưu đãi nếu đáp ứng điều kiện.
Không phải nộp tiền sử dụng đất: Nghĩa vụ tài chính được xác định theo quy định áp dụng đối với nguồn gốc đất và trường hợp cụ thể.

Bởi vậy, nếu hồ sơ cấp Sổ đỏ được xác định không phải nộp tiền sử dụng đất thì căn cứ xử lý sẽ khác với trường hợp được miễn theo chính sách ưu đãi. Việc xác định đúng căn cứ có ý nghĩa quan trọng trong quá trình tính toán và kiểm tra nghĩa vụ tài chính.
Ngoài ra, được miễn tiền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc được miễn tất cả các khoản phí, lệ phí phát sinh trong quá trình cấp Giấy chứng nhận.
3. Hồ sơ cần chuẩn bị khi đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất
Để được xem xét áp dụng chính sách, người dân nên chủ động chuẩn bị và rà soát các giấy tờ sau, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể:

Giấy tờ về quyền sử dụng đất, nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất.
Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách, chẳng hạn giấy tờ về người có công hoặc giấy tờ xác nhận thuộc diện hộ nghèo, người dân tộc thiểu số.
Giấy tờ chứng minh nơi thường trú nếu thuộc trường hợp phải đáp ứng điều kiện này.
Các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền đối với từng diện miễn, giảm.

Danh mục giấy tờ cụ thể cần được xác định theo trường hợp thực tế và quy định về quản lý thuế, hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất. Không nên mặc định rằng chỉ cần nộp một giấy xác nhận đối tượng ưu tiên là đủ điều kiện hưởng chính sách.
Khi nhận được thông báo nghĩa vụ tài chính, người dân nên kiểm tra căn cứ tính tiền sử dụng đất, diện tích được tính tiền, hạn mức đất ở và việc áp dụng chính sách miễn, giảm. Nếu có căn cứ cho rằng mình thuộc diện ưu đãi nhưng chưa được xem xét, cần chủ động đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra lại hồ sơ.
4. Luật sư tư vấn về tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu
Việc xác định tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu không chỉ phụ thuộc vào diện tích đất mà còn liên quan đến nguồn gốc, thời điểm sử dụng, mục đích sử dụng đất, hạn mức đất ở và các chính sách ưu đãi áp dụng cho từng đối tượng.
Trong nhiều trường hợp, việc kiểm tra kỹ hồ sơ ngay từ đầu có thể giúp người dân xác định đúng nghĩa vụ tài chính và tránh bỏ sót chính sách được hưởng.
Luật sư có thể hỗ trợ:

Rà soát hồ sơ pháp lý và nguồn gốc thửa đất.
Kiểm tra căn cứ xác định tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu.
Đối chiếu điều kiện miễn, giảm theo Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn.
Tư vấn hồ sơ chứng minh đối tượng được ưu đãi.
Hỗ trợ làm việc với cơ quan có thẩm quyền khi có vướng mắc về nghĩa vụ tài chính.

HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Điện thoại: 024.39.184.888 – 0973.509.636
Làm Sổ đỏ lần đầu có thể được miễn, giảm tiền sử dụng đất, nhưng quyền lợi này phụ thuộc vào đối tượng, điều kiện và hồ sơ pháp lý cụ thể.
Người có công với cách mạng, hộ nghèo, người dân tộc thiểu số và một số trường hợp phải di dời có thể thuộc diện được xem xét hưởng chính sách. Tuy nhiên, người dân cần kiểm tra điều kiện về nơi thường trú, hạn mức đất ở, việc đã hưởng ưu đãi trước đây và các trường hợp không được áp dụng chính sách.
Trước khi thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ, hãy rà soát kỹ nguồn gốc đất và nghĩa vụ tài chính để xác định mình phải nộp tiền sử dụng đất, được miễn, được giảm hay thuộc trường hợp không phải nộp theo quy định. Đây là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi hợp pháp và hạn chế những chi phí không cần thiết.

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác