CÓ THỂ ỦY QUYỀN CHO NGƯỜI KHÁC BÁN ĐẤT THAY MÌNH KHÔNG?

13/10/2026 05:24

Có thể ủy quyền cho người khác bán đất thay mình không? Bài viết phân tích quy định pháp luật về hợp đồng ủy quyền bán đất, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phạm vi ủy quyền và những rủi ro cần lưu ý khi ký hợp đồng. Đồng thời, hướng dẫn cách hạn chế tranh chấp về giá bán, nhận tiền, thời hạn ủy quyền và trách nhiệm của các bên, giúp người sử dụng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

CÓ THỂ ỦY QUYỀN CHO NGƯỜI KHÁC BÁN ĐẤT THAY MÌNH KHÔNG? LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐIỀU KIỆN, THỦ TỤC VÀ RỦI RO PHÁP LÝ
Trong thực tế, không ít người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thể trực tiếp thực hiện giao dịch do bận công việc, sinh sống ở xa hoặc đang ở nước ngoài. Khi đó, ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện các thủ tục bán đất là giải pháp được nhiều người lựa chọn.
Tuy nhiên, có thể ủy quyền cho người khác bán đất thay mình không, hợp đồng ủy quyền cần có nội dung gì và làm thế nào để hạn chế rủi ro khi giao dịch? Nếu không quy định rõ phạm vi ủy quyền, chủ đất có thể gặp phải những tranh chấp liên quan đến giá chuyển nhượng, việc nhận tiền hoặc thực hiện giao dịch vượt quá thẩm quyền.
Trong bài viết dưới đây, luật sư sẽ phân tích các quy định pháp luật liên quan và hướng dẫn những vấn đề cần lưu ý khi lập hợp đồng ủy quyền bán đất.
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Hotline: 024.39.184.888 – 0973.509.636
1. Có được ủy quyền cho người khác bán đất thay mình không?
Câu trả lời là có. Pháp luật dân sự cho phép cá nhân ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện công việc theo thỏa thuận.
Cụ thể, Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền và bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Từ quy định này, người sử dụng đất có thể ủy quyền cho người khác thay mặt mình thực hiện một số công việc liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chẳng hạn:

Tìm kiếm người mua và trao đổi về các điều kiện chuyển nhượng.
Thương lượng giá bán trong giới hạn được chủ đất cho phép.
Ký hợp đồng đặt cọc nếu nội dung ủy quyền cho phép.
Thay mặt chủ đất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Liên hệ tổ chức công chứng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện thủ tục liên quan.
Nộp hồ sơ đăng ký biến động, sang tên theo phạm vi ủy quyền.
Nhận tiền chuyển nhượng nếu được chủ đất ủy quyền rõ ràng.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hợp đồng ủy quyền với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng ủy quyền chỉ xác lập quyền và nghĩa vụ giữa người ủy quyền với người được ủy quyền. Việc ký hợp đồng ủy quyền không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển sang cho người được ủy quyền.
Người được ủy quyền cũng không đương nhiên có toàn quyền quyết định mọi vấn đề liên quan đến thửa đất. Họ phải thực hiện công việc trong phạm vi ủy quyền và tuân thủ các nghĩa vụ theo quy định pháp luật.
Ví dụ thực tế: Ông A có một thửa đất tại Hà Nội nhưng đang sinh sống ở nước ngoài. Ông A lập hợp đồng ủy quyền cho ông B thay mặt mình thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất. Nếu hợp đồng quy định ông B được ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng không được nhận tiền, ông B phải tuân thủ giới hạn này, không được tự ý nhận tiền bán đất trái với nội dung ủy quyền.
2. Điều kiện để ủy quyền bán đất hợp pháp
Để việc ủy quyền bán đất được thực hiện thuận lợi và hạn chế tranh chấp, chủ đất cần lưu ý các điều kiện sau đây.
2.1. Thửa đất phải đáp ứng điều kiện chuyển nhượng
Việc ủy quyền không làm thay đổi các điều kiện pháp luật đặt ra đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có những điều kiện cơ bản như:

Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ các trường hợp pháp luật quy định ngoại lệ.
Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật.
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.

Ngoài ra, tùy từng loại đất và chủ thể sử dụng đất, việc chuyển nhượng còn phải tuân thủ những điều kiện riêng có liên quan.
Đối với đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người hoặc là tài sản chung của vợ chồng, cần xác định đúng chủ thể có quyền định đoạt và bảo đảm sự đồng ý, tham gia của những người có quyền liên quan theo quy định pháp luật.
Do đó, trước khi lập hợp đồng ủy quyền, chủ đất nên rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất để tránh trường hợp đã ủy quyền nhưng giao dịch chuyển nhượng không thể thực hiện.
2.2. Phạm vi ủy quyền phải được quy định rõ ràng
Đây là một trong những nội dung quan trọng nhất của hợp đồng ủy quyền bán đất.
Trên thực tế, nhiều người chỉ lập văn bản với nội dung chung chung như “ủy quyền toàn quyền quyết định và thực hiện mọi công việc liên quan đến thửa đất”. Cách quy định này có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau khi phát sinh tranh chấp.
Để hạn chế rủi ro, hợp đồng ủy quyền nên xác định cụ thể:

Thông tin thửa đất: Số thửa, tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích và thông tin Giấy chứng nhận.
Công việc được ủy quyền: Tìm người mua, thương lượng, ký đặt cọc, ký hợp đồng chuyển nhượng, thực hiện thủ tục đăng ký biến động.
Giá chuyển nhượng: Có được tự quyết định giá bán hay không; có quy định mức giá tối thiểu hay không.
Quyền nhận tiền: Người được ủy quyền có được nhận tiền đặt cọc, tiền chuyển nhượng hoặc ký xác nhận đã nhận tiền hay không.
Phương thức thanh toán: Người mua phải chuyển tiền cho chủ đất hay được phép chuyển cho người được ủy quyền.
Thời hạn ủy quyền: Thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc và các điều kiện chấm dứt theo thỏa thuận, pháp luật.
Quyền ủy quyền lại: Có được ủy quyền cho người thứ ba thực hiện công việc hay không, trong phạm vi pháp luật cho phép.

Nội dung càng cụ thể thì càng dễ xác định quyền, nghĩa vụ của mỗi bên khi thực hiện giao dịch.
2.3. Hợp đồng ủy quyền cần tuân thủ quy định về hình thức
Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bản chất của hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi trường hợp ủy quyền đều bắt buộc phải công chứng chỉ vì liên quan đến đất đai.
Đối với việc ủy quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên cần xem xét quy định pháp luật áp dụng đối với giao dịch cụ thể, yêu cầu về hồ sơ của tổ chức công chứng và cơ quan tiếp nhận thủ tục.
Trên thực tế, lập hợp đồng ủy quyền có công chứng là phương án thường được lựa chọn nhằm xác nhận ý chí của các bên, tạo thuận lợi khi thực hiện thủ tục và hạn chế tranh chấp về chữ ký, năng lực hoặc nội dung ủy quyền.
Nếu người ủy quyền đang ở nước ngoài, cần tìm hiểu trước yêu cầu về việc lập, chứng nhận hoặc công chứng văn bản ủy quyền và việc sử dụng văn bản đó tại Việt Nam. Cách thức thực hiện có thể phụ thuộc vào nơi lập văn bản, cơ quan có thẩm quyền và quy định áp dụng.
3. Những rủi ro pháp lý khi ủy quyền cho người khác bán đất
Mặc dù ủy quyền bán đất là phương thức thuận tiện, chủ đất vẫn có thể gặp phải nhiều rủi ro nếu không kiểm soát chặt chẽ nội dung ủy quyền và quá trình thực hiện giao dịch.
3.1. Người được ủy quyền bán đất với giá thấp hơn mong muốn
Nếu hợp đồng cho phép người được ủy quyền tự quyết định giá bán mà không có giới hạn cụ thể, chủ đất có thể gặp khó khăn khi người này chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng.
Ví dụ, chủ đất mong muốn chuyển nhượng với giá 5 tỷ đồng nhưng hợp đồng ủy quyền không quy định giá bán tối thiểu. Người được ủy quyền sau đó thỏa thuận bán với giá 4,5 tỷ đồng.
Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định người được ủy quyền có vi phạm nghĩa vụ hay không sẽ phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, phạm vi đại diện và các tình tiết liên quan.
Vì vậy, nếu chủ đất muốn kiểm soát giá bán, nên quy định rõ mức giá tối thiểu hoặc yêu cầu phải có sự chấp thuận trước của chủ đất đối với giá chuyển nhượng.
3.2. Người được ủy quyền nhận tiền nhưng không giao lại cho chủ đất
Đây là rủi ro đáng lưu ý nếu hợp đồng cho phép người được ủy quyền nhận tiền đặt cọc hoặc tiền chuyển nhượng.
Sau khi giao dịch hoàn tất, người được ủy quyền có thể không bàn giao đủ số tiền đã nhận hoặc chậm thanh toán lại cho chủ đất, dẫn đến tranh chấp về nghĩa vụ tài chính.
Để hạn chế rủi ro, các bên nên quy định rõ phương thức thanh toán và chứng từ xác nhận. Nếu không cần thiết phải nhận tiền thay, chủ đất nên yêu cầu bên mua chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản của mình.
Trường hợp bắt buộc phải nhận tiền qua người được ủy quyền, hợp đồng nên xác định rõ trách nhiệm giao nhận, thời hạn bàn giao tiền và nghĩa vụ cung cấp chứng từ.
3.3. Người được ủy quyền thực hiện công việc vượt quá phạm vi cho phép
Người được ủy quyền không được mặc nhiên thực hiện mọi giao dịch theo ý mình. Quyền hạn của họ phải được xác định dựa trên nội dung ủy quyền và các quy định pháp luật liên quan.
Nếu người được ủy quyền tự ý ký văn bản, nhận tiền hoặc thực hiện công việc ngoài phạm vi được giao, hậu quả pháp lý của giao dịch cần được xem xét theo quy định về đại diện của Bộ luật Dân sự và tình tiết cụ thể.
Vì vậy, chủ đất không nên sử dụng các mẫu hợp đồng có nội dung quá rộng mà chưa hiểu rõ quyền hạn mình trao cho người khác.
3.4. Phát sinh tranh chấp khi hợp đồng ủy quyền chấm dứt
Hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt theo thỏa thuận hoặc theo các căn cứ được pháp luật quy định. Khi hợp đồng chấm dứt, việc tiếp tục thực hiện giao dịch cần được xem xét căn cứ vào thời điểm chấm dứt, phạm vi đại diện và các quy định pháp luật liên quan.
Nếu chủ đất muốn chấm dứt ủy quyền nhưng không thông báo hoặc không thực hiện các thủ tục cần thiết trong trường hợp pháp luật yêu cầu, có thể phát sinh tranh chấp với người được ủy quyền hoặc bên thứ ba.
Do đó, khi có nhu cầu chấm dứt hoặc thay đổi nội dung ủy quyền, các bên cần thực hiện đúng trình tự, đồng thời thông báo cho những chủ thể liên quan khi cần thiết.
4. Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi ủy quyền bán đất?
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người sử dụng đất nên thực hiện một số biện pháp sau.
Thứ nhất, lựa chọn người được ủy quyền đáng tin cậy.
Nên cân nhắc kỹ người được ủy quyền, đặc biệt khi giao cho họ quyền ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhận tiền. Không nên chỉ dựa vào quan hệ quen biết mà bỏ qua việc kiểm soát nội dung ủy quyền.
Thứ hai, quy định rõ phạm vi và thời hạn ủy quyền.
Chủ đất cần xác định người được ủy quyền được làm những công việc nào, có quyền quyết định giá bán hay không, có được nhận tiền không và thời hạn ủy quyền kéo dài đến khi nào.
Thứ ba, ưu tiên để bên mua thanh toán trực tiếp cho chủ đất.
Đây là biện pháp giúp hạn chế rủi ro thất thoát tiền. Nếu người được ủy quyền không cần nhận tiền thay, hợp đồng nên ghi rõ người này không có quyền nhận tiền hoặc xác nhận đã nhận tiền chuyển nhượng.
Thứ tư, lưu giữ đầy đủ hồ sơ và chứng từ.
Chủ đất nên giữ hợp đồng ủy quyền, Giấy chứng nhận, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ thanh toán và các văn bản trao đổi có liên quan. Những tài liệu này có thể là căn cứ quan trọng nếu phát sinh tranh chấp.
Thứ năm, tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng.
Đối với thửa đất có giá trị lớn, đất thuộc sở hữu chung hoặc trường hợp người ủy quyền đang ở nước ngoài, việc rà soát hợp đồng trước khi ký giúp nhận diện những điều khoản bất lợi và hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp.
5. Khi xảy ra tranh chấp về hợp đồng ủy quyền bán đất, cần giải quyết thế nào?
Nếu phát sinh tranh chấp, chủ đất cần xác định rõ nguyên nhân và phạm vi vi phạm để lựa chọn phương án xử lý phù hợp.
Trước hết, cần rà soát hợp đồng ủy quyền để xác định quyền hạn của người được ủy quyền, nghĩa vụ của mỗi bên, thời hạn ủy quyền và các điều khoản liên quan đến việc nhận tiền, ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Tiếp theo, cần thu thập những tài liệu có liên quan, chẳng hạn:

Hợp đồng ủy quyền và văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc chấm dứt ủy quyền, nếu có.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ pháp lý của thửa đất.
Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng và các văn bản giao dịch liên quan.
Sao kê ngân hàng, giấy biên nhận tiền và chứng từ thanh toán.
Tin nhắn, thư điện tử hoặc tài liệu thể hiện thỏa thuận giữa các bên.
Tài liệu chứng minh việc vi phạm nghĩa vụ hoặc thiệt hại thực tế, nếu có.

Trên cơ sở hồ sơ, các bên có thể thương lượng, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ hoặc áp dụng phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp. Nếu không thể giải quyết bằng thỏa thuận, có thể cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền khi đáp ứng điều kiện pháp luật.
Đối với trường hợp người được ủy quyền đã ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc thửa đất đã được đăng ký sang tên cho người mua, việc đánh giá hiệu lực giao dịch và khả năng bảo vệ quyền lợi của chủ đất cần được thực hiện trên cơ sở hồ sơ cụ thể. Không thể mặc nhiên kết luận giao dịch vô hiệu chỉ vì sau đó phát sinh tranh chấp giữa người ủy quyền và người được ủy quyền.
6. Luật sư tư vấn, giải quyết tranh chấp về ủy quyền bán đất
Ủy quyền bán đất giúp chủ đất tiết kiệm thời gian và thuận tiện khi không thể trực tiếp thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, nếu hợp đồng được soạn thảo không chặt chẽ, chủ đất có thể đối mặt với rủi ro về giá chuyển nhượng, tiền thanh toán, phạm vi đại diện và hiệu lực giao dịch.
DAPLAW – Công ty Luật hợp danh Đại An Phát hỗ trợ khách hàng trong các công việc liên quan đến ủy quyền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm:

Tư vấn điều kiện và thủ tục ủy quyền bán đất.
Rà soát, tư vấn nội dung hợp đồng ủy quyền.
Xác định phạm vi đại diện, quyền nhận tiền và trách nhiệm của các bên.
Tư vấn phương án xử lý khi người được ủy quyền vi phạm nghĩa vụ.
Hỗ trợ giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Tư vấn phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ đất theo hồ sơ và tình tiết cụ thể.

Việc tham khảo ý kiến luật sư trước khi ký hợp đồng sẽ giúp các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình và chủ động phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Pháp luật cho phép ủy quyền cho người khác bán đất thay mình. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sử dụng đất cho người được ủy quyền và cũng không trao cho họ quyền định đoạt không giới hạn.
Để hạn chế tranh chấp, chủ đất cần kiểm tra điều kiện chuyển nhượng, xác định rõ phạm vi ủy quyền, quy định cụ thể về giá bán, nhận tiền, thời hạn và trách nhiệm của các bên. Khi phát sinh tranh chấp, cần rà soát hồ sơ và đánh giá căn cứ pháp lý trước khi lựa chọn phương án giải quyết.
DAPLAW – Công ty Luật hợp danh Đại An Phát tư vấn pháp lý và hỗ trợ khách hàng giải quyết các vấn đề liên quan đến hợp đồng ủy quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tranh chấp bất động sản, góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Hotline: 024.39.184.888 – 0973.509.636

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác