Hàng xóm xây ban công, mái tôn lấn sang đất: Có buộc tháo dỡ được không?

27/08/2026 06:49

Hàng xóm xây ban công, mái tôn lấn sang khoảng không nhà bạn có vi phạm không? Luật sư hướng dẫn cách xử lý và yêu cầu tháo dỡ đúng pháp luật.

HÀNG XÓM XÂY BAN CÔNG, MÁI TÔN LẤN SANG KHOẢNG KHÔNG: CÓ BUỘC THÁO DỠ ĐƯỢC KHÔNG?

Không ít trường hợp nhà hàng xóm xây dựng đúng ranh giới ở mặt đất nhưng khi lên tầng lại đua ban công, mái che, mái tôn sang phần khoảng không thuộc thửa đất bên cạnh.
Vậy hàng xóm xây ban công lấn sang đất có phải tháo dỡ không? Chủ đất có được tự mình cắt bỏ phần mái tôn, ban công lấn sang hay phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết?
Đây là một dạng tranh chấp ranh giới đất và công trình xây dựng liền kề khá phổ biến. Nếu xử lý không đúng cách, người đang bị xâm phạm quyền lợi thậm chí có thể từ vị thế người bị vi phạm trở thành người có hành vi vi phạm pháp luật.

HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải: 024.39.184.888 - 0973.509.636

1. Ranh giới quyền sử dụng đất không chỉ nằm trên mặt đất

Một nhầm lẫn thường gặp là cho rằng ranh giới thửa đất chỉ được xác định trên bề mặt đất.
Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Do đó, khi xem xét ban công, mái tôn có lấn sang đất nhà hàng xóm hay không, không thể chỉ nhìn vào móng hoặc tường nhà ở mặt đất mà phải xác định cả ranh giới theo phương thẳng đứng của thửa đất.
Nếu tường nhà nằm đúng ranh giới nhưng ban công, mái che hoặc bộ phận công trình lại vượt qua ranh giới sang khoảng không thuộc thửa đất liền kề thì chủ sử dụng đất bị ảnh hưởng có cơ sở yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm.
Tuy nhiên, việc xác định có thực sự vượt ranh giới hay không cần dựa trên hồ sơ địa chính, mốc giới, hiện trạng sử dụng đất và kết quả đo đạc, không nên chỉ dựa vào quan sát bằng mắt thường.

2. Hàng xóm xây ban công, mái tôn lấn sang khoảng không có phải tháo dỡ không?

Có thể yêu cầu tháo dỡ, nếu có căn cứ xác định phần công trình đã xây dựng vượt ranh giới hợp pháp và xâm phạm quyền sử dụng bất động sản của chủ đất liền kề.
Khi phát hiện công trình có dấu hiệu lấn sang, cần làm rõ ít nhất 4 vấn đề:

Ranh giới chính xác giữa hai thửa đất nằm ở đâu?
Ban công, mái tôn hoặc kết cấu xây dựng vượt qua ranh giới bao nhiêu?
Công trình đang thi công hay đã hoàn thành?
Việc xây dựng có phù hợp giấy phép xây dựng, quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và các quy định kỹ thuật áp dụng tại khu vực hay không?

Đây là những yếu tố rất quan trọng để xác định phương án yêu cầu tháo dỡ công trình lấn chiếm.
Đặc biệt, không nên mặc định rằng cứ có giấy phép xây dựng thì chủ nhà được quyền xây sang khoảng không của bất động sản liền kề. Việc xây dựng vẫn phải tôn trọng ranh giới quyền sử dụng đất và quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản bên cạnh.

3. Có được tự ý cắt mái tôn, phá ban công lấn sang đất nhà mình không?
Không nên tự ý phá dỡ.

Ngay cả khi cho rằng phần mái tôn hoặc ban công đã lấn sang khoảng không nhà mình, chủ đất vẫn nên giải quyết bằng thủ tục pháp lý thay vì tự mình dùng búa, máy cắt hoặc các công cụ khác để phá công trình.
Lý do là ranh giới đất, quyền sở hữu đối với tài sản và mức độ vi phạm có thể đang có tranh chấp.
Nếu tự ý phá dỡ và gây thiệt hại tài sản của người khác, tùy tính chất, mức độ và giá trị thiệt hại, người thực hiện có thể phải bồi thường thiệt hại, bị xử lý vi phạm hành chính hoặc thậm chí bị xem xét trách nhiệm hình sự về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản theo Điều 178 Bộ luật Hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành.
Vì vậy, nguyên tắc an toàn là:
Không tự xử lý tài sản của hàng xóm – hãy dùng chứng cứ và cơ quan có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm.

4. Phát hiện hàng xóm đang xây dựng lấn sang thì phải làm gì?

Nếu công trình đang trong quá trình thi công, đây là thời điểm cần xử lý càng sớm càng tốt.
Bước 1. Ghi nhận ngay hiện trạng
Chụp ảnh, quay video toàn bộ khu vực có dấu hiệu lấn chiếm.
Nên thể hiện được:

vị trí ranh giới hai thửa đất;
phần ban công, mái che hoặc kết cấu đang thi công;
mức độ nhô sang;
thời điểm và quá trình thi công.

Trong trường hợp cần thiết có thể đề nghị lập vi bằng hoặc sử dụng các biện pháp hợp pháp khác để củng cố chứng cứ.
Bước 2. Kiểm tra hồ sơ đất đai và đo đạc ranh giới
Cần đối chiếu:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
trích lục, trích đo địa chính;
mốc giới thực tế;
hồ sơ cấp phép xây dựng nếu có thể tiếp cận theo quy định.

Nếu ranh giới không rõ, nên đề nghị đơn vị có chức năng đo đạc xác định ranh giới thửa đất.
Đây thường là chứng cứ quan trọng nhất trong tranh chấp.
Bước 3. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra công trình
Nếu công trình đang xây dựng và có dấu hiệu vi phạm, chủ đất nên gửi đơn kèm tài liệu, hình ảnh đến UBND cấp xã và cơ quan có thẩm quyền quản lý trật tự xây dựng tại địa phương, đề nghị kiểm tra, lập hồ sơ và xử lý theo thẩm quyền.
Mục tiêu quan trọng ở giai đoạn này là ngăn phần công trình có dấu hiệu vi phạm tiếp tục được thi công, tránh để công trình hoàn thành rồi mới giải quyết.

5. Công trình đã xây xong thì có yêu cầu tháo dỡ được không?

Việc công trình đã hoàn thành không đồng nghĩa với việc hành vi xâm phạm đương nhiên trở thành hợp pháp.
Nếu có đủ căn cứ chứng minh ban công, mái tôn hoặc bộ phận công trình vượt ranh giới và xâm phạm quyền sử dụng đất hợp pháp, người bị xâm phạm có thể yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm và tháo dỡ phần công trình xâm phạm.
Trường hợp phát sinh tranh chấp đất đai về ranh giới, phạm vi quyền sử dụng đất, cần lưu ý thủ tục hòa giải theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, trước khi tranh chấp đất đai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
Nếu hòa giải không thành, tùy tính chất tranh chấp, giấy tờ về quyền sử dụng đất và yêu cầu cụ thể, người bị xâm phạm có thể tiếp tục thực hiện thủ tục tại cơ quan có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

6. Có phải cứ mở cửa sổ, làm ban công hướng sang nhà bên cạnh là vi phạm?

Không thể kết luận chỉ dựa vào việc cửa sổ hoặc ban công “nhìn sang” nhà bên cạnh.
Cần phân biệt giữa:
Một là, công trình thực tế vượt qua ranh giới thửa đất.
Đây là vấn đề trực tiếp liên quan đến phạm vi quyền sử dụng đất và quyền đối với bất động sản liền kề.
Hai là, công trình không vượt ranh giới nhưng thiết kế cửa sổ, ban công, khoảng lùi hoặc bộ phận kiến trúc có dấu hiệu không phù hợp quy định xây dựng.
Trường hợp này phải tiếp tục kiểm tra giấy phép xây dựng, quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị và các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng đối với công trình cụ thể.
Vì vậy, không nên chỉ nhìn thấy ban công hoặc cửa sổ hướng sang nhà mình rồi kết luận ngay là công trình xây dựng trái pháp luật.
7. Chứng cứ nào quan trọng khi tranh chấp khoảng không giữa hai nhà?
Khi giải quyết tranh chấp đất đai do hàng xóm xây dựng lấn ranh giới, nên chuẩn bị càng sớm càng tốt các tài liệu sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất;
Trích lục hoặc trích đo địa chính;
Hồ sơ thể hiện ranh giới, mốc giới giữa hai thửa đất;
Ảnh, video trước và trong quá trình xây dựng;
Kết quả đo đạc hiện trạng;
Biên bản kiểm tra của chính quyền hoặc cơ quan quản lý xây dựng;
Giấy phép xây dựng và hồ sơ liên quan nếu thu thập được hợp pháp;
Văn bản trao đổi, yêu cầu hàng xóm chấm dứt hành vi vi phạm;
Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã nếu vụ việc thuộc trường hợp phải hòa giải tranh chấp đất đai.

Trong thực tế, đo đạc và xác định chính xác ranh giới thường quan trọng hơn việc hai bên tranh luận bằng lời xem ban công đã “lấn sang bao nhiêu”.

8. Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai có thể hỗ trợ những gì?

Các vụ tranh chấp ranh giới đất, xây dựng lấn chiếm và tranh chấp khoảng không giữa hai nhà liền kề thường đồng thời liên quan đến pháp luật dân sự, đất đai và xây dựng.
Luật sư có thể hỗ trợ:

Kiểm tra hồ sơ pháp lý và nguồn gốc thửa đất;
đánh giá ranh giới và chứng cứ hiện có;
hướng dẫn đo đạc, thu thập và củng cố chứng cứ;
soạn đơn kiến nghị xử lý vi phạm xây dựng;
tham gia hòa giải tranh chấp đất đai;
làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
xây dựng phương án yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, tháo dỡ công trình;
đại diện hoặc tham gia tố tụng tại Tòa án khi phát sinh tranh chấp.

CẦN LUẬT SƯ TƯ VẤN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI?
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Hotline: 024.39.184.888 - 0973.509.636
Tư vấn các vấn đề về tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất, công trình xây dựng lấn sang bất động sản liền kề, hòa giải và khởi kiện tranh chấp đất đai.
Việc lựa chọn đúng phương án ngay từ thời điểm hàng xóm bắt đầu xây dựng thường giúp giảm đáng kể thời gian, chi phí và mức độ phức tạp của tranh chấp.

KẾT LUẬN

Khi phát hiện hàng xóm xây ban công, mái tôn lấn sang khoảng không thuộc thửa đất của mình, không nên im lặng nhưng cũng tuyệt đối không nên tự ý phá dỡ.
Hướng xử lý phù hợp là:
Xác định ranh giới → ghi nhận hiện trạng → đo đạc → kiến nghị kiểm tra công trình → hòa giải nếu phát sinh tranh chấp đất đai → yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án bảo vệ quyền lợi nếu không giải quyết được.
Điểm mấu chốt không nằm ở việc ban công nhô sang “một chút hay rất nhiều”, mà là có vượt qua ranh giới quyền sử dụng đất hợp pháp hay không và chứng cứ nào chứng minh được điều đó.
Can thiệp càng sớm, hồ sơ địa chính càng rõ và chứng cứ hiện trạng càng đầy đủ thì khả năng bảo vệ quyền lợi của chủ đất càng tốt.

DAPLAW – LUẬT SƯ TƯ VẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát (DAPLAW) tư vấn và tham gia giải quyết:

Tranh chấp ranh giới, mốc giới đất;
tranh chấp đất giữa các hộ liền kề;
xây dựng nhà, ban công, mái che lấn sang đất bên cạnh;
tranh chấp lối đi chung, ngõ đi;
yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng lấn chiếm;
hòa giải tranh chấp đất đai;
khởi kiện và bảo vệ quyền lợi trong vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất.

HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN:

ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải: 024.39.184.888 - 0973.509.636
Lưu ý: Nội dung bài viết mang tính phổ biến kiến thức pháp luật. Việc xác định công trình có lấn chiếm hay không và lựa chọn thủ tục giải quyết cần căn cứ hồ sơ địa chính, hiện trạng xây dựng và tài liệu của từng vụ việc cụ thể.

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác