ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN: KHI NÀO NÊN GIÁ CAO, KHI NÀO NÊN GIÁ THẤP?

25/09/2026 05:38

Định giá tài sản: Khi nào nên giá cao, khi nào nên giá thấp? là vấn đề quan trọng trong các vụ án tranh chấp đất đai, tranh chấp thừa kế và chia tài sản chung. Giá trị tài sản được xác định có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền mỗi bên được nhận hoặc khoản tiền phải thanh toán khi một bên nhận tài sản bằng hiện vật. Bài viết phân tích khi nào giá tài sản cao có thể có lợi, khi nào có thể làm tăng nghĩa vụ thanh toán, quyền của đương sự trong việc cung cấp chứng cứ về giá và các trường hợp có thể yêu cầu định giá lại tài sản.

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN: KHI NÀO NÊN GIÁ CAO, KHI NÀO NÊN GIÁ THẤP ?
Trong các vụ án tranh chấp đất đai, tranh chấp thừa kế, chia tài sản chung, giá trị tài sản được xác định trong quá trình giải quyết vụ án có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên. Nhiều người cho rằng tài sản càng được định giá cao thì càng có lợi cho mình. Tuy nhiên, trên thực tế, điều này còn phụ thuộc vào phần quyền của mỗi người và đặc biệt là phương án phân chia tài sản.
Nếu một bên muốn nhận tiền, giá tài sản cao có thể làm tăng số tiền được nhận. Nhưng nếu một bên muốn nhận đất hoặc nhận toàn bộ tài sản bằng hiện vật, giá tài sản cao lại có thể khiến khoản tiền phải thanh toán cho những người có quyền đối với phần tài sản còn lại tăng lên.
Vậy định giá tài sản trong vụ án được thực hiện như thế nào? Khi nào giá cao có lợi, khi nào giá thấp có thể làm giảm nghĩa vụ tài chính? Nếu không đồng ý với kết quả định giá thì có được yêu cầu định giá lại hay không?
Dưới góc độ tư vấn và giải quyết tranh chấp, cần nhìn nhận vấn đề này một cách tổng thể.
HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải: 024.39.184.888 - 0973.509.636

1. Khi nào cần định giá tài sản trong vụ án?
Trong các vụ án tranh chấp về đất đai, thừa kế, chia tài sản chung, việc xác định giá trị tài sản thường có ý nghĩa quan trọng để làm cơ sở giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên.
Theo nội dung được quy định tại Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp và có thể thỏa thuận về giá tài sản. Các bên cũng có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá theo quy định.
Trường hợp các bên không thống nhất được về giá trị tài sản, đưa ra các mức giá khác nhau hoặc thuộc trường hợp pháp luật quy định phải định giá thì Tòa án có thể ra quyết định định giá tài sản.
Ví dụ:
Ông A mất để lại một thửa đất cho 3 người con. Các đồng thừa kế không thống nhất được giá trị thửa đất để chia di sản. Trong trường hợp này, giá trị thửa đất có thể trở thành căn cứ để xác định:

Phần giá trị di sản mỗi người được hưởng;
Người nào nhận đất;
Người nhận đất phải thanh toán cho những người còn lại bao nhiêu;
Giá trị quyền lợi của từng bên trong quá trình giải quyết vụ án.

Do đó, định giá tài sản không đơn thuần là xác định một con số, mà có thể tác động trực tiếp đến phương án giải quyết tranh chấp.

2. Giá tài sản càng cao có phải càng có lợi?
Không phải trong mọi trường hợp. Để xác định giá cao hay thấp có lợi cho ai, trước hết phải xác định: Bạn có quyền đối với tài sản ở mức nào và bạn muốn nhận tài sản bằng tiền hay bằng hiện vật?
Đây là vấn đề mà trong quá trình tư vấn tranh chấp, luật sư cần làm rõ ngay từ đầu.

3. Trường hợp muốn nhận tiền: Giá tài sản cao có thể có lợi
Giả sử bạn được xác định có quyền hưởng 1/2 giá trị thửa đất. Nếu thửa đất được định giá 10 tỷ đồng, phần giá trị bạn được hưởng về nguyên tắc là: 10 tỷ × 1/2 = 5 tỷ đồng.
Nhưng nếu thửa đất được xác định có giá trị 15 tỷ đồng, phần giá trị tương ứng sẽ là: 15 tỷ × 1/2 = 7,5 tỷ đồng.
Như vậy, trong trường hợp quyền lợi của bạn được giải quyết chủ yếu bằng giá trị tiền, việc tài sản được xác định ở mức giá cao hơn có thể làm tăng số tiền bạn được nhận.
Ví dụ thực tế: Trong một vụ án chia thừa kế, 4 người cùng có quyền đối với một thửa đất. Một người không có nhu cầu nhận đất và đề nghị nhận phần giá trị bằng tiền.
Nếu phần quyền của người này là 1/4:

Định giá đất 8 tỷ → phần quyền tương ứng là 2 tỷ;
Định giá đất 12 tỷ → phần quyền tương ứng là 3 tỷ.

Có thể thấy, giá trị tài sản càng cao thì phần giá trị mà người nhận tiền được hưởng cũng có thể tăng tương ứng với tỷ lệ quyền của mình.
Tuy nhiên, đây chỉ là phân tích về hệ quả tài chính. Người có quyền không được tự ý yêu cầu một mức giá cao chỉ vì mức giá đó có lợi cho mình.

4. Trường hợp muốn nhận đất: Giá tài sản cao có thể làm tăng khoản tiền phải thanh toán
Đây là tình huống hoàn toàn khác.
Giả sử bạn được hưởng 1/2 giá trị thửa đất, nhưng bạn muốn nhận toàn bộ thửa đất để tiếp tục sử dụng. Khi đó, nếu một bên nhận toàn bộ tài sản thì về nguyên tắc phải xem xét việc thanh toán phần giá trị thuộc về những người có quyền còn lại theo phương án phân chia được xác định.
Ví dụ:
Thửa đất được định giá 10 tỷ đồng. Phần của người còn lại là 1/2: 10 tỷ × 1/2 = 5 tỷ đồng.
Nếu thửa đất được định giá 15 tỷ đồng. Phần của người còn lại là: 15 tỷ × 1/2 = 7,5 tỷ đồng.
Như vậy, nếu mục tiêu của bạn là nhận toàn bộ thửa đất, giá tài sản càng cao thì khoản tiền cần thanh toán cho phần quyền của người khác có thể càng lớn.
Đây là lý do không thể đưa ra kết luận đơn giản rằng:“Định giá cao luôn có lợi.”
Mức giá có lợi hay bất lợi phải được xem xét trong tổng thể quyền lợi và phương án phân chia tài sản.

5. Có được yêu cầu Tòa án định giá theo mức giá mình mong muốn?
Không.
Đương sự có quyền cung cấp tài liệu, chứng cứ và đưa ra ý kiến về giá trị tài sản. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là một bên có thể tự mình quyết định giá tài sản theo mức mà mình mong muốn.
Việc định giá phải được thực hiện trên cơ sở căn cứ pháp luật, đặc điểm của tài sản và các tài liệu, chứng cứ có liên quan.
Đối với quyền sử dụng đất, khi xác định giá trị cần xem xét những yếu tố thực tế có ảnh hưởng đến giá trị của thửa đất tại thời điểm định giá.
Vì vậy, nếu cho rằng tài sản phải có giá trị cao hơn hoặc thấp hơn mức được đưa ra, đương sự cần đưa ra căn cứ và chứng cứ cụ thể, thay vì chỉ đưa ra một con số theo mong muốn.
Chẳng hạn: Nếu cho rằng thửa đất có giá trị cao hơn kết quả định giá, cần xem xét và chứng minh các yếu tố như:

Vị trí;

Diện tích;
Mục đích sử dụng;
Khả năng khai thác;
Đặc điểm thực tế của thửa đất;
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị;
Các tài liệu, dữ liệu về giá có liên quan.

Điểm quan trọng là phải chứng minh vì sao mức giá được đưa ra chưa phù hợp.

6. Không đồng ý với kết quả định giá có được yêu cầu định giá lại?
Không phải cứ không đồng ý với kết quả định giá là đương nhiên được định giá lại. Theo nội dung bạn cung cấp, khoản 5 Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định việc định giá lại tài sản được thực hiện khi:

Có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác; hoặc
Kết quả định giá lần đầu không phù hợp với giá thị trường tại nơi có tài sản định giá tại thời điểm giải quyết vụ án.

Như vậy, nếu muốn yêu cầu định giá lại, đương sự cần tập trung vào việc chứng minh vấn đề của kết quả định giá lần đầu.
Ví dụ:
Kết quả định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất là 8 tỷ đồng, nhưng đương sự cho rằng mức giá này chưa phù hợp với giá thị trường và có tài liệu chứng minh các tài sản có đặc điểm tương đồng trong cùng khu vực có giá trị khác biệt đáng kể. Trong trường hợp đó, vấn đề cần đặt ra không đơn thuần là: “Tôi không đồng ý với kết quả định giá.” Mà cần chứng minh: “Kết quả định giá chưa chính xác hoặc chưa phù hợp với giá thị trường ở điểm nào và căn cứ nào để chứng minh điều đó?”

7. Khi tham gia định giá tài sản, cần xác định rõ mục tiêu của mình
Đây là một trong những vấn đề luật sư cần làm rõ trước khi đưa ra phương án bảo vệ quyền lợi.
Thứ nhất: Xác định phần quyền của mình
Cần biết chính xác mình có quyền đối với tài sản là: 1/2; 1/3; 1/4; Hay một tỷ lệ khác.
Cùng một tài sản trị giá 10 tỷ đồng, người có quyền 1/2 và người có quyền 1/4 sẽ có giá trị quyền lợi hoàn toàn khác nhau.
Thứ hai: Xác định muốn nhận tiền hay nhận tài sản.
Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng. Nếu muốn nhận tiền Giá tài sản cao hơn có thể làm tăng giá trị phần quyền được nhận. Nếu muốn nhận đất Giá tài sản cao hơn có thể khiến khoản tiền phải thanh toán cho người có quyền đối với phần còn lại tăng lên. Do đó, không thể xác định chiến lược định giá chỉ bằng cách nhìn vào con số cao hay thấp.
Thứ ba: Chuẩn bị căn cứ chứng minh giá trị tài sản
Nếu cho rằng kết quả định giá chưa phù hợp, cần chuẩn bị tài liệu, chứng cứ để chứng minh. Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, có thể cần rà soát:

Hồ sơ địa chính;
Giấy chứng nhận;
Đặc điểm thửa đất;
Vị trí và diện tích;
Mục đích sử dụng đất;
Hiện trạng sử dụng;
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị;
Các tài liệu liên quan đến giá trị thị trường.

Mục tiêu không phải là “chọn một mức giá có lợi”, mà là bảo vệ một mức giá có căn cứ và phù hợp với quyền lợi hợp pháp của mình.

8. Luật sư có thể hỗ trợ gì trong tranh chấp liên quan đến định giá tài sản?
Trong các vụ án tranh chấp đất đai, tranh chấp thừa kế, chia tài sản chung, vấn đề định giá thường gắn với nhiều vấn đề pháp lý khác.
Luật sư có thể hỗ trợ:

Rà soát quyền của từng bên
Xác định nguồn gốc tài sản, phần quyền của từng người và cơ sở pháp lý để xác định tỷ lệ được hưởng.
Phân tích phương án nhận tài sản
Rà soát kết quả định giá
Kiểm tra các căn cứ, tài liệu và phương pháp được sử dụng để xác định giá trị tài sản.
Chuẩn bị ý kiến và chứng cứ về giá
Trường hợp cho rằng kết quả định giá chưa phù hợp, luật sư có thể hỗ trợ xây dựng lập luận, thu thập tài liệu và đưa ra căn cứ để bảo vệ quan điểm của đương sự.
Đề nghị định giá lại khi có căn cứ
Nếu có căn cứ cho rằng kết quả định giá lần đầu không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường theo quy định, luật sư có thể hỗ trợ chuẩn bị yêu cầu và chứng cứ liên quan.

9. Kết luận: Định giá cao hay thấp chưa phải là vấn đề quan trọng nhất
Trong một vụ án tranh chấp tài sản, không nên chỉ đặt câu hỏi “giá cao hay giá thấp có lợi?”. Câu hỏi quan trọng hơn là:
Bạn có quyền bao nhiêu đối với tài sản, mục tiêu của bạn là nhận tiền hay nhận tài sản, và kết quả định giá sẽ tác động như thế nào đến phương án giải quyết vụ án?
Nếu bạn muốn nhận tiền, giá trị tài sản cao hơn có thể làm tăng số tiền tương ứng với phần quyền của bạn.
Nếu bạn muốn nhận đất, giá trị tài sản cao hơn có thể làm tăng khoản tiền phải thanh toán cho những người có quyền đối với phần tài sản còn lại.
Vì vậy, trong các vụ tranh chấp thừa kế, tranh chấp quyền sử dụng đất, chia tài sản chung, việc định giá cần được xem xét cùng với phần quyền của mỗi bên, phương án phân chia và mục tiêu bảo vệ quyền lợi.
Một mức giá chỉ thực sự có ý nghĩa khi được đặt trong đúng phương án giải quyết tranh chấp.

LUẬT SƯ TƯ VẤN, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI – THỪA KẾ – CHIA TÀI SẢN
Công ty Luật hợp danh Đại An Phát – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội (DAPLAW) hỗ trợ khách hàng trong các vấn đề:

Tư vấn tranh chấp quyền sử dụng đất;
Tranh chấp thừa kế, chia di sản;
Tranh chấp chia tài sản chung;
Tư vấn định giá và định giá lại tài sản;
Rà soát kết quả định giá tài sản;
Chuẩn bị chứng cứ, ý kiến bảo vệ quyền lợi của đương sự;
Tham gia tố tụng và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp tại Tòa án.

HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải: 024.39.184.888 - 0973.509.636

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác