Blue ocean

Gửi câu hỏi trực tuyến

Họ tên
Điện thoại
Email
Câu hỏi

Thủ tục sang tên sổ đỏ bằng giấy chuyển nhượng viết tay không công chứng

04/04/2019 12:31

           Trên thực tế hiện nay, đặc biệt là ở những vùng nông thôn, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn còn diễn ra thường xuyên. Khi các bên thỏa thuận và có sự tin tưởng lẫn nhau, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất chỉ có chữ ký của các bên mua bán mà không được công chứng, chứng thực. Vậy các giao dịch đó có hợp pháp và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ bằng giấy chuyển nhượng viết tay không có công chứng này có được thực hiện không? Sau đây Luật Đại An Phát sẽ giới thiệu về “Thủ tục Sang tên sổ đỏ bằng giấy chuyển nhượng viết tay không công chứng”.

Giấy chuyển nhượng nhà đất viết tay có giá trị không           

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
         “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
          Như vậy có thể thấy rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tại UBND cấp xã có thẩm quyền.
          Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhất định, việc mua bán nhà đất bằng giấy chuyển nhượng viết tay vẫn được chấp nhận.
          Theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2013/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
            "Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: 
          a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; 
          b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này; 
           c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014”.
         Như vậy có thể thấy, trong trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay trước 01/01/2008 thì vẫn có thể thực hiện thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
          Mặt khác, tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức, trừ một số trường hợp:
          1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
          2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

          Trường hợp bên mua đã thanh toán được ít nhất 2/3 tổng sổ tiền theo hợp đồng và có các giấy tờ chứng minh đã thanh toán thì một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất đó. Hợp đồng đã được Tòa án công nhận thì không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thủ tục cấp sổ đỏ bằng giấy viết tay không có công chứng

          Đối với những trường hợp mua nhà đất viết tay mà chưa được cấp sổ đỏ lần đầu thì người mua sẽ phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu đối với nhà đất mua bán bằng giấy viết tay tại UBND xã, phường nơi có đất;
Người mua chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký đất đai quyền sử dụng đất (theo mẫu);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, nhà;
- Giấy mua bán nhà đất viết tay;
- Hồ sơ nhân thân bên bán (nếu có) và bên mua: CMND, hộ khẩu, giấy kết hôn...
Bước 2: Sau khi đã thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu và đã được cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai thì người mua tiếp tục thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại Văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh quận huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, nhà;
- Giấy mua bán nhà đất viết tay;
- Giấy xác nhận đăng ký đất đai
- Các biên lai nộp thuế đất hàng năm 
- Hồ sơ nhân thân bên bán (nếu có) và bên mua: CMND, hộ khẩu, giấy kết hôn...
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ, thì UBND quận, huyện sẽ quyết định cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và thông báo nghĩa vụ tài chính. 
         Đối với những trường hợp mua nhà đất viết tay mà đã được cấp sổ đỏ lần đầu thì người mua sẽ phải thực hiện các bước sau:
Người mua chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh nơi có đất hồ sơ sau:

Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)
- Sổ đỏ
- Giấy mua bán nhà đất viết tay;
- Các biên lai nộp thuế đất hàng năm;
- Hồ sơ nhân thân bên bán (nếu có) và bên mua: CMND, hộ khẩu, giấy kết hôn...
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm niêm yết, đăng công báo, thông báo tới chủ cũ, sau đó ra thông báo nghĩa vụ tài chính cho người mua, người mua thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và nhận kết quả.

Cách tính tiền thuế đất khi làm sổ đỏ đất ở bằng giấy viết tay:

- Đối với những thửa đất có nguồn gốc là đất thổ cư lâu đời (mục đích là đất ở) trước khi chuyển nhượng thì khi cấp sổ đỏ lần đầu cho người mua mới thì phải nộp thuế trước bạ mà không phải nộp thuế chuyển đổi mục đích;
- Đối với những thửa đất có nguồn gốc là đất lấn chiếm, tuy nhiên tại thời điểm xin cấp lại phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp, và đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì vẫn được cấp và phải nộp 100% tiền thuế đất. Cách tính là lấy số m2 x với giá đất theo quy định của UBND tỉnh đối với vị trí đất được cấp;
- Đối với những thửa đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp hoặc đất vườn tạp trước khi chuyển nhượng thì khi người mua cấp sổ đỏ lần đầu sẽ phải chịu mức 50% của phần chênh lệch giữa đất ở và đất vườn. Cách tính là [(lấy số m2 x với giá đất ở) - (số m2 x giá đất vườn)] x 50%  theo khung giá nhà nước đối với thửa đất.
- Ngoài ra, việc xác định tiền thuế phải nộp còn phụ thuộc vào diện tích đất xin cấp là trong hạn mức hay ngoài hạn mức...

Sang tên sổ đỏ bằng giấy viết tay có phải chịu khoản phạt gì không 

Trường hợp sang tên sổ đỏ nhà đất khi mua bằng giấy viết tay sẽ không phải chịu khoản phạt gì. Trường hợp nếu có thông báo nghĩa vụ thuế sau khi đã nộp hồ sơ mà người mua không thực hiện nộp trong vòng 30 ngày thì sẽ phải chịu khoản phạt thuế đối với phần chậm nộp theo quy định pháp luật về thuế.

Những biểu mẫu hồ sơ để sang tên sổ đỏ bằng giấy viết tay

- Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu 09 - ĐK);
- Đơn đăng ký đất đai (Mẫu 04 - ĐK);
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Mẫu 04 -ĐK);
- Mẫu giấy mua bán đất không sổ đỏ bằng giấy viết tay không công chứng;
Thủ tục tục đăng ký sang tên được thực hiện theo thủ tục thông thường, bạn có thể tham khảo bài viết Thủ tục sang tên sổ đỏ.

        Luật Đại An Phát là đơn vị tư vấn uy tín, chuyên cung cấp các dịch vụ về  đất đai như: thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ bằng giấy viết tay, tư vấn mua bán chuyển nhượng đất không sổ đỏ bằng giấy viết tay, mua đất không sổ đỏ không có công chứng, chứng thực, cấp lại, cấp mới sổ đỏ  lần đầu, xin hợp thửa đất,  tách thửa đất, thủ tục tặng cho nhà đất...
         HOTLINE Luật sư tư vấn sang tên sổ đỏ miễn phí:
                                                         +) Ths. Luật sư Nguyễn Văn Hải:  
0973.509. 636
                                                         +) Luật sư Dương Lê Ước An:  0989.422.798
 
                                                       +) Tổng đài Văn phòng:   0973.119.636

Gửi yêu cầu dịch vụ
Đăng ký dịch vụ ngay