.I, CƠ SỞ PHÁP LÝ.

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

II, LUẬT SƯ TƯ VẤN.

1. Điều kiện chuyển nhượng đất.

Về điều kiện chuyển nhượng đất, theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bán đất) khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất (nếu loại đất có thời hạn sử dụng đất thì phải còn thời hạn sử dụng)

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, pháp luật còn quy định 02 trường hợp người sử dụng đất không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng, cụ thể:

Trường hợp 1: Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013
Cụ thể, khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo đó, người nhận thừa kế được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế ngay cả khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp 2: Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
Như vậy, chỉ có 2 trường hợp mua bán đất không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không thuộc 2 trường hợp trên thì việc chuyển nhượng đó là vi phạm pháp luật.

2. Một số lưu ý khi mua bán, chuyển nhượng đất được phép chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì thực hiện theo 2 giai đoạn sau:

Giai đoạn 1, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất chuẩn bị 1 bồ hồ sơ như sau:
1. Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Mẫu số 04a/ĐK
2. Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
3. Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như: Giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, chứng nhận quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu cùng với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất).
4. Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Thời hạn giải quyết, không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Giai đoạn 2, quy trình mua bán, chuyển nhượng đất đai.
Khi người sử dụng đất (bên bán) được cấp xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có đủ các điều kiện khác để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự dưới đây.
+ Các bên lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Các bên cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
Bên chuyển nhượng (Bên bán):
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
- Hợp đồng ủy quyền (nếu có)
Bên nhận chuyển nhượng (Bên mua):
- Phiếu yêu cầu công chứng
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân còn hạn sử dụng
- Sổ hộ khẩu
- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân
Hợp đồng công chứng được lập tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.

Các loại thuế phí và lệ phí.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu không thuộc trường hợp được miễn) và các khoản lệ phí thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận:

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ cùng với thời điểm làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Như vậy, các bên phải chuẩn bị hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Thời điểm nộp thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Trình tự thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:
+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
+ Hợp đồng chuyển nhượng .
Ngoài ra, phải mang chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân  và hồ sơ nhân thân để xuất trình khi có yêu cầu.
Trình tự thực hiện:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Bước 2. Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Giải quyết yêu cầu
- Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp và thông báo cho người sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nộp tiền theo Thông báo, giữ chứng từ nộp thuế, lệ phí và xuất trình trước khi nhận sổ đỏ.
Bước 4. Trả kết quả
Thời hạn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là bài viết việc chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục sang tên sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.. Bài viết mang tính chất tham khảo. Nếu còn bất kỳ băn khoăn nào cần tư vấn, giải đáp, bạnvui lòng liên hệ với Luật Hợp danh Đại An Phát để được hỗ trợ trực tiếp.
Công ty Luật Hợp danh Đại An Phát chuyên cung cấp các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp như: giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản, tranh tụng trong các vụ án dân sự, hình sự, hôn nhân gia đình. Đại diện khách hàng thực hiện các thủ tục sang tên sổ đỏ, sang tên xe ô tô, dịch vụ công chứng tại nhà …. Chúng tôi luôn sẵn lòng, tận tâm hỗ trợ quý khách hàng giải quyết các vấn đề pháp lý nhanh chóng, kịp thời và chính xác nhất, Hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
luatdaianphat@gmail.com  
Trân trọng!