ĐÃ NỘP HÀNG TRĂM TRIỆU ĐỒNG TIỀN CHUYỂN ĐẤT LÊN THỔ CƯ: CÓ ĐƯỢC TÍNH LẠI VÀ HOÀN TRẢ TIỀN KHÔNG?

20/10/2026 07:21

Đã nộp hàng trăm triệu đồng tiền chuyển đất lên thổ cư, người dân có được tính lại tiền sử dụng đất và hoàn trả phần tiền chênh lệch không? Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 và Nghị định 50/2026/NĐ-CP, một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có thể được áp dụng cơ chế tính lại tiền sử dụng đất. Bài viết phân tích điều kiện được tính lại, cách xác định số tiền phải nộp, thủ tục đề nghị hoàn trả và thời hạn cần lưu ý trước ngày 01/01/2027.

ĐÃ NỘP HÀNG TRĂM TRIỆU ĐỒNG TIỀN CHUYỂN ĐẤT LÊN THỔ CƯ: CÓ ĐƯỢC TÍNH LẠI VÀ HOÀN TRẢ TIỀN KHÔNG?
Nhiều hộ gia đình đã phải nộp hàng trăm triệu đồng, thậm chí hàng tỷ đồng, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, đất nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên, theo chính sách mới về tiền sử dụng đất, một số trường hợp có thể được áp dụng cách tính ưu đãi, đề nghị tính lại số tiền phải nộp và được xử lý khoản chênh lệch nếu đã nộp cao hơn số tiền sau khi tính lại.
Vậy những ai được tính lại tiền sử dụng đất? Trường hợp đã nộp đủ tiền có được hoàn trả không? Hồ sơ cần nộp ở đâu và hạn cuối là ngày nào?
Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP của Chính phủ đã quy định cơ chế tính tiền sử dụng đất và xử lý chuyển tiếp đối với một số trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất. Đáng chú ý, người thuộc diện áp dụng quy định chuyển tiếp có thể đề nghị tính lại tiền sử dụng đất nếu đã có quyết định cho phép chuyển mục đích trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 và đáp ứng các điều kiện tương ứng.

HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Điện thoại: 024.39.184.888 – 0973.509.636
1. Chính sách mới có cho phép tính lại tiền sử dụng đất đã nộp không?
Có, nhưng không áp dụng cho tất cả các trường hợp đã chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, một số hộ gia đình, cá nhân đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026 được xem xét tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo cơ chế mới, nếu thuộc trường hợp được quy định.
Chính sách chuyển tiếp này đáng chú ý đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ:

Đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất đã tách ra để chuyển quyền sử dụng đất.
Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được đơn vị đo đạc tự đo đạc, tách thành các thửa riêng khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014.

Đây là những trường hợp cần đối chiếu với quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Điều 6, Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP. Không nên hiểu rằng cứ chuyển bất kỳ loại đất nông nghiệp nào sang đất ở trong giai đoạn này thì đều được hưởng mức thu ưu đãi hoặc được hoàn tiền.
Vì vậy, trước khi đề nghị tính lại tiền sử dụng đất, người dân cần kiểm tra nguồn gốc thửa đất, loại đất trước khi chuyển mục đích, nội dung quyết định cho phép chuyển mục đích và thời điểm ban hành quyết định.
2. Mức thu tiền sử dụng đất mới được tính như thế nào?
Theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Điều 6 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, đối với trường hợp thuộc chính sách được quy định, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở được tính theo tỷ lệ phần trăm của khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Cụ thể:
30%: Diện tích trong hạn mức giao đất ở: Tính theo 30% khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và theo giá đất nông nghiệp.
50%: Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: Áp dụng tỷ lệ 50% đối với phần diện tích thuộc khoảng vượt hạn mức này.
100%: Diện tích vượt quá một lần hạn mức: Phần diện tích vượt quá một lần hạn mức được tính theo 100% khoản chênh lệch.
Cần đặc biệt lưu ý, đây không phải là mức giảm áp dụng chung cho mọi trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Chính sách được áp dụng theo điều kiện luật định, chỉ tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất được lựa chọn.
Nếu hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất đủ điều kiện, phải lựa chọn một thửa để áp dụng chính sách. Việc chuyển mục đích lần sau trên cùng thửa đất hoặc trên thửa đất khác không mặc nhiên tiếp tục được hưởng mức thu ưu đãi này.
3. Những trường hợp nào có thể được tính lại và hoàn trả tiền sử dụng đất?
Theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, cách xử lý phụ thuộc vào tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính tại thời điểm đề nghị tính lại.

Tình trạng hồ sơ	Hướng xử lý
Cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền	Cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất theo quy định mới nếu trường hợp đủ điều kiện.
Đã có thông báo nhưng chưa nộp tiền	Có thể đề nghị tính lại và điều chỉnh thông báo nộp tiền.
Đã nộp một phần tiền	Có thể đề nghị tính lại; nếu số tiền đã nộp thấp hơn nghĩa vụ sau khi tính lại thì phải nộp phần còn thiếu theo quy định. Nếu đã nộp cao hơn thì khoản chênh lệch được xử lý theo quy định.
Đã nộp đủ tiền	Có thể đề nghị tính lại; nếu số tiền phải nộp sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp thì được xem xét xử lý phần chênh lệch theo quy định.

Tiền chênh lệch được hoàn trả bằng cách nào?
Trường hợp số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp, khoản chênh lệch được xử lý theo thứ tự và quy định pháp luật có liên quan:

Trừ vào nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Nếu không phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo pháp luật về quản lý thuế.
Nếu không còn nghĩa vụ tài chính nào khác để bù trừ thì thực hiện hoàn trả bằng tiền theo quy định pháp luật có liên quan.

Như vậy, việc đã nộp đủ tiền theo thông báo trước đây không tự động làm mất quyền đề nghị tính lại. Tuy nhiên, người sử dụng đất vẫn phải chứng minh trường hợp của mình thuộc diện được áp dụng chính sách chuyển tiếp.
4. Thời hạn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất là khi nào?
Đây là vấn đề người sử dụng đất cần đặc biệt quan tâm.
Theo điểm đ khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp chuyển tiếp phải nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 01/01/2027. Trường hợp nộp văn bản đề nghị từ ngày 01/01/2027 trở đi thì không được áp dụng thủ tục tính hoặc tính lại theo quy định chuyển tiếp này.
Do đó, nếu đã nộp hàng trăm triệu đồng tiền sử dụng đất trong giai đoạn liên quan, người dân nên sớm kiểm tra hồ sơ, không nên chờ đến sát thời hạn mới bắt đầu thực hiện.
5. Thủ tục đề nghị tính lại tiền sử dụng đất và nhận lại khoản chênh lệch
Theo thủ tục được công bố tại Quyết định số 1037/QĐ-BTC ngày 28/4/2026, quy trình tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50/2026/NĐ-CP được thực hiện qua các bước sau.
Bước 1: Chuẩn bị văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất
Thành phần hồ sơ theo thủ tục hành chính được công bố là 01 bản chính văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Để thuận lợi cho việc kiểm tra, người sử dụng đất nên chuẩn bị và lưu giữ các tài liệu liên quan để đối chiếu khi được yêu cầu, chẳng hạn:

Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.
Chứng từ, biên lai hoặc tài liệu chứng minh số tiền đã nộp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, hiện trạng thửa đất.
Các tài liệu khác có liên quan đến việc xác định điều kiện áp dụng chính sách.

Cần phân biệt giữa thành phần hồ sơ bắt buộc được công bố và tài liệu hỗ trợ đối chiếu. Không nên mặc định tất cả giấy tờ liệt kê ở trên đều là thành phần bắt buộc phải nộp trong mọi trường hợp.
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa liên thông
Người sử dụng đất nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất tại Bộ phận Một cửa liên thông theo thủ tục được công bố.
Có thể thực hiện theo phương thức tiếp nhận được cơ quan có thẩm quyền hướng dẫn, bao gồm nộp trực tiếp, qua dịch vụ bưu chính hoặc phương thức điện tử theo quy định.
Sau khi tiếp nhận, Bộ phận Một cửa liên thông cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả; chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã nơi có đất để xác định hạn mức giao đất ở của thửa đất được lựa chọn, đồng thời chuyển thông tin đến cơ quan thuế.
Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền xác định và tính lại tiền sử dụng đất
UBND cấp xã thực hiện việc xác định hạn mức giao đất ở theo nhiệm vụ được giao. Cơ quan thuế căn cứ hồ sơ và quy định pháp luật để tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất, sau đó ban hành thông báo nộp tiền hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền gửi người sử dụng đất.
Nếu kết quả xác định số tiền phải nộp thấp hơn số đã nộp, việc xử lý phần chênh lệch được thực hiện theo quy định về bù trừ hoặc hoàn trả tương ứng với tình trạng nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
6. Những sai sót cần tránh khi đề nghị hoàn trả tiền sử dụng đất
Trong quá trình rà soát hồ sơ, cần chú ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, cho rằng cứ chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là được giảm tiền. Chính sách chỉ áp dụng cho các trường hợp thuộc phạm vi và điều kiện được quy định, không áp dụng đại trà cho mọi loại đất.
Thứ hai, không kiểm tra thời điểm ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích. Đối với chính sách chuyển tiếp đang được đề cập, khoảng thời gian cần kiểm tra là từ ngày 01/8/2024 đến trước ngày 01/01/2026, cùng các điều kiện khác theo quy định.
Thứ ba, nhầm lẫn giữa số tiền được tính lại và số tiền được hoàn trả. Cơ quan có thẩm quyền phải xác định lại nghĩa vụ tài chính trước. Chỉ khi kết quả cho thấy số tiền đã nộp cao hơn số phải nộp thì mới phát sinh việc xử lý khoản chênh lệch.
Thứ tư, bỏ qua thời hạn nộp văn bản đề nghị. Người thuộc diện chuyển tiếp cần nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 01/01/2027.
Thứ năm, không lưu lại chứng từ tiếp nhận hồ sơ. Người dân nên giữ giấy tiếp nhận và hẹn trả kết quả cùng các tài liệu đã nộp để thuận tiện theo dõi, đối chiếu và giải quyết vướng mắc nếu phát sinh.
7. Luật sư tư vấn tính lại tiền sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất
Đối với những trường hợp đã nộp số tiền lớn để chuyển mục đích sử dụng đất, việc xác định có thuộc diện được tính lại hay không cần được đánh giá dựa trên hồ sơ cụ thể, thời điểm ban hành quyết định, nguồn gốc đất và tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Luật sư có thể hỗ trợ khách hàng:

Rà soát quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và hồ sơ pháp lý của thửa đất.
Đối chiếu điều kiện áp dụng Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP.
Kiểm tra thông báo thu tiền, chứng từ nộp tiền và các căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Tư vấn chuẩn bị văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất.
Hướng dẫn làm việc với cơ quan có thẩm quyền khi hồ sơ phát sinh vướng mắc.
Tư vấn phương án xử lý khi quyền lợi về nghĩa vụ tài chính đất đai bị ảnh hưởng.

Nếu đã nộp hàng trăm triệu đồng tiền chuyển mục đích sử dụng đất, người dân nên chủ động kiểm tra hồ sơ và điều kiện áp dụng chính sách mới. Việc rà soát sớm giúp xác định đúng hướng xử lý và tránh bỏ lỡ thời hạn theo quy định.

Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP đã quy định cơ chế tính tiền sử dụng đất ưu đãi đối với một số trường hợp và cơ chế chuyển tiếp cho phép tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất đã phát sinh trong giai đoạn luật định.
Nếu số tiền phải nộp sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, người sử dụng đất có thể được xử lý khoản chênh lệch theo quy định về bù trừ hoặc hoàn trả. Tuy nhiên, quyền lợi này phụ thuộc vào việc hồ sơ có đáp ứng đầy đủ điều kiện áp dụng hay không.
Đặc biệt, người thuộc diện chuyển tiếp cần nộp văn bản đề nghị tính hoặc tính lại tiền sử dụng đất chậm nhất trước ngày 01/01/2027. Vì vậy, hãy rà soát hồ sơ sớm để xác định khả năng áp dụng chính sách và thực hiện thủ tục đúng thời hạn.
HOTLINE LUẬT SƯ TƯ VẤN ĐẤT ĐAI
ThS. Luật sư Nguyễn Văn Hải
Điện thoại: 024.39.184.888 – 0973.509.636
Tư vấn pháp luật đất đai, tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, khiếu nại và giải quyết tranh chấp nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Gửi yêu cầu dịch vụ

Đăng ký dịch vụ ngay

Bài viết khác