Blue ocean

Gửi câu hỏi trực tuyến

Họ tên
Điện thoại
Email
Câu hỏi

Hợp đồng cần Công chứng chứng thực và Hợp đồng không cần công chứng chứng thực

04/05/2020 19:17

Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.
                                                                    
Vậy vấn đề đặt ra là: những loại giao kết hợp đồng nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật chuyên nghành và những quy định pháp luật liên quan. Và những giao kết hợp đồng nào không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Để tìm hiểu vấn đề đó, Công ty Luật Đại An Phát chúng tôi phân tích trên cơ sở quy định của pháp luật như sau:
Thứ nhất: Phân loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực
Hình thức này áp dụng cho những hợp đồng có tính chất phức tạp, dễ xảy ra tranh chấp và đối tượng của hợp đồng
là những tài sản mà nhà nước quản lý, kiểm soát, đăng ký thì khi giao kết các bên phải lập thành văn bản có Công chứng hoặc chứng thực của Cơ quan quản lý hành chính có thẩm quyền trong lĩnh vực này. Hợp đồng được lập ra theo hình thức này có giá trị chứng cứ (để chứng minh) cao nhất. Theo quy định của pháp luật hiện nay, thì những hợp đồng dưới đây bắt buộc phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực:
  • Hợp đồng mua bán nhà ở (theo quy định tại Điều 430 của Bộ luật Dân sự năm 2015  Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014); trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122  Luật nhà ở năm 2014.
  • Hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc bất động sản khác phải đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương (căn cứ điều 122 Luật nhà ở năm 2014 và khoản 1 Điều 459 Bộ luật Dân sự năm 2015).
  • Hợp đồng đổi, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; theo quy định tại khoản 2, Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014.
  • Hợp đồng thế chấp nhà ở (theo quy định tại khoản 1 Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014).
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  (điểm a, khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013.); Trừ trường hợp một bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
  • Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà sở thương mại. (Căn cứ khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014).
  • Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013).
  • Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013).
  • Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất (theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013).
  • Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở (căn cứ khoản 1 điều 122 Luật nhà ở năm 2014).
  • Hợp đồng trao đổi tài sản. (Căn cứ khoản 2 điều 455 Bộ luật dân sự năm 2015).
  • Theo quy định của Luật công chứng năm 2014 thì những trường hợp bắt buộc phải công chứng, bao gồm: Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản, Công chứng hợp đồng ủy quyền, công chứng di chúc, Công chứng phân chia di sản, Công chứng văn bản khai nhận di sản, Công chứng văn bản từ chối nhận di sản, công chứng bản dịch.
Thứ hai: Về phân loại hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Với những dạng hợp đồng không cần công chứng, chứng thực thì các bên chỉ cần thỏa thuận với nhau bằng hình
thức Văn bản, thư điện tử, bằng miệng, hoặc bằng những hành vi nhất định về những nội dung cơ bản của hợp đồng. Hoặc được thực hiện trên cơ sở với điều kiện các bên có tư cách pháp nhân, thuộc doanh nghiệp Nhà nước. Bằng phương pháp liệt kê về những trường hợp, hợp đồng bắt buộc phải công chứng ở trên thì những trường hợp còn lại không bắt buộc phải công chứng. Có thể liệt kê những trường hợp sau:
        - Theo quy định điểm b, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của NSDĐ không phải công chứng, chứng thực bao gồm: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch này là theo yêu cầu của các bên.
          Như vậy, quyền lựa chọn Công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Nếu các bên không yêu cầu thì không cần phải thực hiện.
       - Theo khoản 2 điều 17 Luật kinh doanh bất động sản quy định về  Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.
       - Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”
        - Theo nghị định 128/2014/NĐ – CP quy định về bán, giao chuyển giao doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thì đối với hợp đồng chuyển giao tài sản trên đất giữa các Doanh nghiệp với nhau có vốn 100% vốn Nhà nước thì không phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Mặc dù trong nghị định 128/2014/NĐ – CP không có điều khoản rõ ràng về bán, chuyển giao doanh nghiệp nhà nước không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, về mặt lý luận và thực tiễn thì có thể thấy rằng pháp luật hiện hành quy định có hai phương thức bán doanh nghiệp 100% vốn nhà nước để chứng minh cho việc thực hiện Hợp đồng bán, chuyển giao doanh nghiệp nhà nước không phải công chứng, chứng thực đó là phương thức bán đấu giá và phương thức bán trực tiếp.
       Bán theo phương thức đấu giá là phương thức lựa chọn người mua doanh nghiệp, bộ phận doanh nghiệp khi có từ hai người đăng ký mua trở lên thông qua trả giá cạnh tranh công khai tại phiên đấu giá (khoản 14, điều 3 Nghị định 128/2014/ NĐ – CP ).
Bán theo phương thức trực tiếp là phương thức đàm phán, thỏa thuận và ký hợp đồng trực tiếp giữa người bán doanh nghiệp, bộ phận doanh nghiệp với người mua doanh nghiệp, bộ phận doanh nghiệp trong trường hợp chỉ có một tổ chức hoặc tập thể người lao động trong doanh nghiệp hoặc một nhóm người hoặc một cá nhân đăng ký mua (sau đây gọi tắt là người đăng ký mua - khoản 14, điều 3 Nghị định 128/2014/ NĐ – CP ).
          Như vậy, với hai phương thức trên thì đối với Phương thức bán đấu giá thì các bên chỉ cần có hai người mua trở lên đăng ký mua thông qua hình thức cạnh tranh tại phiên đấu giá. Còn đối với phương thức bán trực tiếp thì các bên chỉ cần đàm phán, thỏa thuận ký hợp đồng trực tiếp để tiến hành việc chuyển giao tài sản. Chính vì vậy, khi tiến hành bán, giao doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thì không cần tiến hành công chứng, chứng thực.
        - Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai đã liệt kê một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của NSDĐ phải công chứng, chứng thực, và không phải công chứng chứng thực. Như vậy, trên cơ sở của quy định đó thì có thể sử dụng phương pháp loại trừ đối với trường hợp chuyển giao tài sản trên đất đối với trường hợp thuê đất trả  tiền thuê đất hàng năm thì cũng không cần tiến hành thủ tục Công chứng, chứng thực.
        - Ngoài những quy định trên thì một số hợp đồng, giao dịch khác không cần phải công chứng, chứng thực như: Hợp đồng vay tài sản, hợp đồng gửi giữ, hợp đồng vận chuyển, hợp đồng gia công, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng bảo hiểm...       

Trên đây là một số vấn đề liên quan đến hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng, chứng thực và một số hợp đồng, giao dịch không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Mọi thắc mắc vui lòng liên hệ trực tiếp với Chúng tôi để được giải đáp. 

CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Địa chỉ: Phòng 12A – Chung cư viện Chiến lược Bộ Công An, đường Nguyễn Chánh, quận Cầu Giấy, Hà Nội.
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com  
Trân trọng!
Gửi yêu cầu dịch vụ
Đăng ký dịch vụ ngay