Phải làm sao khi bị kiện ra Tòa yêu cầu bồi thường hợp đồng đặt cọc trong khi giữa 2 bên là thỏa thuận vay tiền?

Tôi có 1 người bạn là Nguyễn Thị A chơi với nhau đã lâu, cũng coi như là thân thiết. Năm 2020, khi khó khăn tôi có vay của bạn 1.2 tỷ và được bạn đồng ý. Tuy nhiên, bạn tôi nói do số tiền cho vay quá lớn nên cần phải có gì để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của tôi. Chúng tôi thống nhất với nhau sẽ lập 1 Hợp đồng mua bán nhà và 1 Giấy đặt cọc viết tay kèm theo, ngôi nhà này là tài sản riêng của tôi.
Hợp đồng mua bán nhà viết tay lập ngày 15/02/2019 với giá để trên Hợp đồng là 2.000.000.000 tỷ có chữ ký của tôi và 1 người làm chứng do bạn tôi nhờ ký vào để hợp thức hóa giấy tờ.
Giấy đặt cọc do tôi viết với nội dung đã nhận đặt cọc 02 lần với nội dung cụ thể như sau:

Lần 1 cùng ngày với ngày lập Hợp đồng ngày 15/02/2019: Tôi nhận 700.000.000 VNĐ và cam kết trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng sẽ có trách nhiệm hoàn tất thủ tục bán chuyển nhượng căn nhà. Nếu không hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà thì tôi có trách nhiệm trả lại 700.000.000 VNĐ tiền cọc đã nhận và bồi thường 200.000.000 VNĐ
Lần 2 ngày 23/03/2019: Tôi nhận tiếp 500.000.000 VNĐ. Tổng số tiền nhận đặt cọc là 1.200.000 VNĐ.

Sau khi vay, đến ngày 30/06/2020 tôi đã trả được cho bạn tôi 1 tỷ. Nhưng do tình hình dịch bệnh, công việc khó khăn nên còn 200.000.000 tôi xin khất để trả sau. Tháng 01/2021 tôi mang 200.000.000 VNĐ đến để trả nốt tiền nhưng bạn tôi không chịu và nói rằng phải đưa thêm 50.000.00 VNĐ coi như tiền lãi cho tổng số tiền 1.200.000.000 VNĐ đã vay. Do quá khó khăn nên tôi có xin bạn cho tôi số tiền lãi đó vì tôi còn nợ nhiều người khác, nhưng không được đồng ý nên tôi mang số tiền 200.000.000 VNĐ trở về để trả cho khoản nợ khác.
Một thời gian sau, cuối tháng 06/2021 tôi nhận được Thông báo thụ lý vụ án với người khởi kiện là bạn tôi, yêu cầu phạt cọc và bồi thường theo Giấy đặt cọc do không thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Tôi rất bất ngờ vì việc này, và không biết Tòa án sẽ giải quyết việc này như thế nào? Có cách nào để tôi và bạn tôi có thể tự giải quyết mà không cần sự can thiệp của Tòa án không? Rất mong Luật sư hỗ trợ tôi.

Rất cảm ơn bạn đã tin tưởng để chúng tôi hỗ trợ và giải đáp vướng mắc của bạn. Theo như thông tin bạn cung cấp, việc lập Hợp đồng mua bán nhà và Giấy đặt cọc (viết tay) giữa hai người là nhằm mục đích che dấu số tiền 1.200.000.000 VNĐ mà bạn đã vay, cụ thể: số tiền bạn vay bằng tổng số tiền người bạn của bạn nhận đặt cọc. Như vậy, có thể nói việc mua bán nhà và đặt cọc nhằm đảm bảo việc chuyển nhượng nhà là không có thật, thực chất nó chỉ nhằm che dấu việc vay tiền giữa 2 người.
Theo tại Điều 124 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau:
“ 1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
Về vấn đề Hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả khi hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bị tuyên vô hiệu bạn có thể tham khảo tại bài viết này.
Như vậy khi Tòa án thụ lý đơn và giải quyết, nếu bạn có những chứng cứ để chứng minh Hợp đồng mua bán nhà và Giấy đặt cọc nói trên chỉ tồn tại ở mặt hình thức, phải mục đích và ý chí của hai người thì Hợp đồng mau bán nhà và Giấy đặt cọc sẽ bị vô hiệu do giả tạo. Bạn không phải chịu trách nhiệm bồi thường tiền cọc và phạt cọc theo các yêu cầu của người bạn đưa ra trong đơn khởi kiện khi Tòa án tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu mà chỉ cần thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng vay tiền.

Để làm rõ bản chất giao dịch giữa hai người và chứng minh Hợp đồng mua bán nhà và Hợp đồng đặt cọc đi kèm là giả tạo thì căn cứ quan trọng chính là mục đích và ý chí của hai bên khi lập ra các Hợp đồng nói trên.
Tuy nhiên, những nội dung bạn cung cấp cho chúng tôi chỉ là thông tin dựa trên lời kể từ một phía của bạn không có giấy tờ gì để chứng minh và còn 1 số vấn đề cần phải làm rõ:

Thứ 1, về Hợp đồng mua bán nhà viết tay có người làm chứng: Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật Đất đai đối với hợp đồng đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Trong khi đó Hợp đồng mua bán nhà giữa 2 người chỉ là viết tay có người làm chứng mà không công chứng, vậy người làm chứng đấy có biết việc mua bán nhà giữa 2 người thực chất là che dấu giao dịch vay tiền, và có thể làm chứng tại tòa về vấn đề này hay không? Khi ký vào Hợp đồng mua bán thì có đầy đủ 3 bên (người bán, người mua, người làm chứng) để trao đổi về việc mua bán nhà hay không?
Thứ 2, về Hợp đồng đặt cọc: Trong Giấy đặt cọc viết lần 1 ngày 15/02/2019 cùng ngày với Hợp đồng mua bán nhà có nội dung “Tôi nhận 700.000.000 VNĐ và cam kết trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Hợp đồng sẽ có trách nhiệm hoàn tất thủ tục bán chuyển nhượng căn nhà.”, vậy khi hết thời hạn 30 ngày 2 người có thỏa thuận hay có trao đổi gì khác mà bà A (bạn của bạn) lại tiếp tục đặt cọc thêm 500.000.000 VNĐ?
Thứ 3, về các chứng cứ khác chứng minh về việc vay tiền giữa 2 bên: Bạn nói rằng thực chất giữa 2 người là giao dịch vay tiền và bạn đã trả được 1.000.000.000 VNĐ vào ngày 30/04/2020. Bạn có giấy tờ gì về việc vay tiền trên không và lần trả số tiền 1.000.000.000 VNĐ không? Hoặc khi gặp nhau để vay và trả tiền có đoạn ghi âm hoặc có người làm chứng không?

Mong muốn của bạn là có thể giải quyết được với A về mặt tình cảm, mong muốn này cũng dễ hiểu và là phương án giải quyết mà bên Công ty chúng tôi muốn hướng tới khi hỗ trợ đối với các tranh chấp dân sự. Nếu bạn và A có thể thương lượng thống nhất được cách giải quyết mà không cần sự can thiệp của Tòa án là tốt nhất vì sẽ hạn chế được chi phí và thời gian giải quyết, đây là kết quả tốt cho cả 2 bên.
Hiện tại Tòa án đã thụ lý vụ án, tuy nhiên khi bạn và A đã thống nhất được phương án giải quyết và không muốn Tòa án can thiệp vào thì A vẫn có quyền rút các yêu cầu khởi kiện tại 2 thời điểm sau:

Trước khi mở phiên tòa sơ thẩm: Sau khi thụ lý vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015: "c) Người khởi kiện rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện hoặc nguyên đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt, trừ trường hợp họ đề nghị xét xử vắng mặt hoặc vì sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.". Như vậy, ngay sau khi có quyết định thụ lý vụ án, nếu A rút hết toàn bộ yêu cầu khởi kiện của mình thì tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự. Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý và trả lại đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự nếu có yêu cầu. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, Tòa án phải gửi quyết định đó cho đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp.
Tại phiên tòa sơ thẩm: Căn cứ theo quy định tại Điều 243, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tại phiên tòa xét xử sơ thẩm, chủ tọa phiên tòa hỏi đương sự về việc thay đổi, bổ sung, rút một phần hoặc toàn bộ yêu cầu khởi kiện hay không. Nếu đương sự muốn rút yêu cầu khởi kiện thì Hội đồng xét xử chấp nhận và đình chỉ xét xử vụ án nếu thấy việc rút đơn là tự nguyện.

Với yêu cầu của bạn chỉ dựa trên thông tin bạn cung cấp còn nhiều vấn đề cần làm rõ, giấy tờ bên khởi kiện cung cấp khi nộp đơn lên Tòa và tiến trình Tòa án giải quyết tranh chấp chúng tôi cũng chưa nắm được nên việc tư vấn còn nhiều hạn chế chỉ có thể dựa trên quy định của pháp luật. Để có thể hỗ trợ bạn giải quyết tranh chấp trên cơ sở thương lượng với A hoặc tại phiên tòa, rất mong bạn đến Công ty chúng tôi kèm theo các giấy tờ liên quan:
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ĐẠI AN PHÁT
Số điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798
Email: luatdaianphat@gmail.com
Trân trọng!

Bài viết khác